Die Recherche für diesen Text wurde vom Verein Stadtrecherche e.V. und seinen Mitgliedern ge­­fördert. 

Rund 40 Menschen stehen bereit an der Deutz-Mülheimer Straße. Mit dabei: ein selbstgebastelter »Miet-Hai«, ein »Mietenstopp!«-Kunststoff-Logo auf einem Pickup, ein »Tax the Rich«-Plakat. Und die Musikanlage spielt eine Coverversion des »Rauch-Haus-Song« von Ton Steine Scherben, der Hausbesetzer-Hymne schlechthin. Allerdings: Hier stehen gar keine Häuser, die man besetzen könnte. Der kleine Demozug zieht an diesem Aprilnachmittag vorbei an Brachen, Baugruben und Bäumen, die auf Schuttbergen wachsen. Dann passiert er alte Industrie­gebäude, denkmalgeschützt, verwittert und verfallen.

Hier im Baugebiet Mülheim-Süd sollten 4.500 Wohnun­gen entstehen. Doch nach mehr als zehn Jahren Planung ist keine einzige fertig. Einen »Stadtteil mit urbaner Textur von Wohnen, Gewerbe und Kultur und überregionaler Strahlkraft« beschwört ein Leitfaden der Stadt noch 2023. Mülheim-Süd: 46 Hektar wohnungs- und stadtentwicklungspolitisches Desaster?

6.000 neue Wohnungen jährlich waren das Ziel von OB Henriette Reker. Erreicht hat sie es nie. Dennoch hält ihr Nachfolger Torsten Burmester daran fest. Mit 4.623 fertiggestellten Wohnungen im vergangenen Jahr vermeldet die Stadt zwar einen Rekord. Aber zugleich sank die Zahl der genehmigten Wohnungen: 2.323. So wenig wie seit mehr als zehn Jahren nicht. Die Wohnungsnot wird weiter wachsen. 

Das empört die Aktivisten in Mülheim-Süd. Organisiert hat den Protest Boris Sieverts, Stadtforscher, Künstler und bekannt für seine Führungen über Brachen, durch Gewerbegebiete oder auf den Kalkberg. Mit Sieverts geht es immer quer durch die Stadtentwicklung. So auch jetzt, mit der Demo auf der »Straße der Spekulanten«, wie er und seine Mitstreiter die Deutz-Mülheimer Straße getauft haben.

Bevor Mülheim-Süd zum Lehrstück über das Versagen des Immobilienmarktes wurde, stand das Industriegebiet für den Aufstieg der Stadt. Ende des 19. Jahrhunderts arbei­teten Tausende in den Hallen von Klöckner-Humboldt-­Deutz (KHD), einem weltweit führenden Unternehmen, in dem Nikolaus August Otto und Eugen Langen den Otto-­Motor entwickelten. Nach dem Zweiten Weltkrieg war KHD einer der größten Produzenten von Nutzfahrzeugen und Traktoren. In den 90er Jahren folgten Strukturwandel und Krise. Erst schlossen Werke, dann wurden die Grund­stücke an private Hände verkauft. Es hätte auch eine Chance sein können. Die Stadt organisierte 2013 eine »Planungswerkstatt« für einen neuen, zehn Fahrradminuten vom Dom entfernten, am Rheinufer gelegenen Stadtteil. Aufbruchstimmung — sie hielt nicht lange.

Christoph Gröner gehört zu jenen, die vor allem Rendi­te­chancen für ihre Immobilienunternehmen sahen. Er trat fordernd auf, wollte schleunigst bauen und erhielt 2018 die Genehmigungen. Dann lief auf seinen »Cologneo«-Baufel­dern alles aus dem Ruder. Das Fazit heute: »Die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorgesehene Entwicklung aus einer Hand ist nicht mehr möglich«, so eine Mitteilung des Bau­dezernenten Markus Greitemann an den Rat im Mai. Statt­dessen sei alles hier »komplex«: die »Gemengelage«, die »Abhängigkeiten«, die »Rahmenbedingungen«. 

Die Gründe für den Stillstand sind zahlreich. Dazu zäh­len der Hafen mit einer Werft, Gefahrgutschiffe und extre­me Hochwasser, die in den Plänen berücksichtigt ­wer­den müssen. Aber da sind auch die finanziellen Schwie­rig­kei­ten, in die Entwickler, denen hier Grund und Boden gehört, geraten sind. Corona, Ukraine-Krieg, Inflation, schließ­lich die Zinswende, mit der Kapital teurer wurde: Die »ver­än­der­ten Rahmenbedingungen« werden oft als Ursache angeführt.

Wir haben einige Unterlagen, die wir einsehen konnten, Dirk Löhr gezeigt. Der Ökonom war Mitglied einer Kommission, die 2019 im Auftrag des Bundes Vorschläge für eine »nachhaltige Bodenpolitik« vorlegte. In den aktuellen Bilanzen der Gateway Real Estate AG, Eigentümerin der »Deutz-Quartiere«, sieht er etwa einen deutlichen »Refinanzierungsdruck«, wenig Eigenkapital und hohe Verschuldung. Dass vielen Projekten Geld fehlt, kann auch an der Finanzierungsstruktur liegen. In den Grundbuchblättern der Gebiete Cologneo I und II finden sich ­darauf Hinweise. Dirk Löhr zufolge spricht einiges dafür, dass die Grundstücke »über Jahre als Finanzierungs- und Sicherheitenmasse genutzt wurden.« 

Zu den Geldgebern gehören Banken, zunächst auch »alter­native Finanzierer«. Sie stellen Kapital bereit, wenn das Risiko, dass ein Projekt scheitert, noch groß ist und dem Entwickler das nötige Eigenkapital fehlt. Dafür nehmen sie hohe Zinsen. Das Problem für die Entwickler: Die Grundstücke werfen keinen Gewinn ab, solange sie nicht bebaut sind und keine Kauf- oder Mietverträge abgeschlos­sen wurden. Eine Lösung sind weitere Kredite. Allein durch Planungsschritte steige der Wert des Bodens, erläutert Löhr, und damit die möglichen Sicherheiten für Kredite. Eine nachhaltige Finanzierung ist das alleine sicher nicht.

Für manche Beteiligte, so macht es den Anschein, war das der einzige Zweck. Ein in Köln verwurzelter Investor wie die wvm-Gruppe kann sich einen solchen Eindruck wohl kaum erlauben. Für Christoph Gröner war die Koope­ration mit Partnern, die weniger Skrupel hatten, anscheinend akzeptabel. Welche Risiken er damit eingegangen war, wurde spätestens klar, als sich seine Grundstücke in den Bilanzen der Adlergruppe wiederfanden. Der Immobi­lienkonzern mit Projektentwicklungssparte finanzierte sich mithilfe spezialisierter Firmen an den Kapitalmärkten. Das ging gut, solange die Grundstückswerte stiegen, auch ohne nennenswert Projekte fertigzustellen. Dann kam die Zinswende und das jähe Ende des Höhenflugs. In Mülheim-Süd reichte es für ein Erdgeschoss im Rohbau. 

Mittlerweile zeigt sich, dass auch Großanleger wie die Versicherungskonzerne Swiss Life, Signal Iduna und Allianz die Cologneo-Projekte mitfinanziert und die Grundstücke als Sicherheiten akzeptiert hatten. 

Was aus diesen jetzt wird, hängt deshalb auch an ihnen. Dirk Löhr sagt, ihnen gehe es nicht zwingend um »spekulatives Entwickeln im engeren Sinne«, sondern um eine langfristige Anlage. Das erklärt, warum Swiss Life nun selbst zur Bauherrin wird. Auf einem Teil der »Deutz-Quartiere« wiederum steigt mit Empira ein Konzern in das Projekt der Gateway ein, der baut und zugleich, laut Website, Investments für Versicherungen, Pensionskassen und Fonds managt. Die Stadt, so heißt es, sei zuversichtlich, mit Empira im Sommer Verträge zur Erschließung ihres Teils der Deutz-Quartiere abzuschließen. Im kleinen Windmühlen-Quartier profitiert unterdessen eine Genossenschaft von einem Grund­stücks­preis, der wieder mehr mit der Realität als mit den Versprechungen der Entwickler zu tun haben dürfte. Wenn der Stillstand damit bald tatsächlich überwunden ist, endet ein teures Zwischenspiel. Banken und Anleger müssen Verluste abschreiben. Und Wohnungen sind immer noch Mangelware. 

Boris Sieverts verteilt vor der Bauruine neben dem, was Gröner als »Cologneo Campus« aus dem Adler-Debakel ge­rettet hat, Broschüren. Keine antikapitalistischen Kampf­schriften, sondern ein Heft des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu): eine Anleitung für Kommunen, wenn die Eigentümer ihre Grundstücke nicht bebauen. Sieverts und andere fordern das »Baugebot«. Der Paragraf 176 des Baugesetzbuchs ist ein Druckmittel, das letztlich zur Enteignung führen kann. Doch Städte und Gemeinden scheuen den Aufwand an Zeit und Personal. Dabei gehe es darum, das Baugebot »möglichst« nicht aussprechen zu müssen, so das Difu. »Informelle Ansprache und Beratungen« sollten im Vordergrund stehen.

Baudezernent Markus Greitemann war früher in der Baubranche tätig. Für ihn ist das Baugebot keine Option, die informelle Ansprache hingegen schon: »Ich habe es als meine Aufgabe gesehen, nicht nur mit den Investoren, son­dern mit allen Akteuren zu sprechen, die am Projekt beteiligt sind.« Er nennt ausdrücklich die Banken. Sie seien inzwischen bereit, Renditeerwartungen zu reduzieren. Ihm zufolge habe er konkrete Entscheidungen eingefordert: »Wenn wir als Stadt sagen, wir haben kein Vertrauen mehr zu den Investoren, dann finde ich, muss eine Bank reagieren.«

Stadtverwaltung und Rat haben zuletzt auch formell aufgerüstet. Niklas Kienitz, Vorsitzender des Stadtentwicklungsausschusses und früher in der Immobilien­branche tätig, bevor er Geschäftsführer seiner Fraktion im Rat wurde, sagt im Gespräch: »Das klingt für einen CDU-Politiker vielleicht ungewöhnlich, aber wir hätten früher mit rechtlichen Mitteln eingreifen sollen, um bestimmte Übertreibungen zu verhindern.«

Immerhin: 2021 beschloss der Rat ein Vorkaufsrecht für das Otto-und-Langen-Quartier. Die Stadt stieg kurz darauf tatsächlich in einen Kaufvertrag ein. Seitdem gehört sie zu den Eigentümern im Mülheimer Süden. 2023 folgten weitere Vorkaufsrechtssatzungen. Kämen sie zum Einsatz, müsste die Stadt aber erneut viel Geld aufbringen und die Entwicklung am Ende selbst oder mit einer Tochter wie Moderne Stadt vorantreiben. Wie die Stadtverwal­tung selbst einräumt, bietet das Vorkaufsrecht aber keine Garantie. Deutz-Quartiere sowie Cologneo I und II beispiels­weise wurden jeweils samt Eigentümergesellschaften übertragen. Nicht das Grundstück wurde an eine Firma verkauft, sondern die Firma, der das Grundstück gehört. Das Vorkaufsrecht zieht bei diesen »Share Deals« nicht.

Der längste Hebel, der zum Einsatz kam, war die rechtliche Umwidmung der Industrieareale. In den politisch beschlossenen Bebauungsplänen steht, welche Nutzungen erlaubt sind, wie hoch und wie dicht gebaut werden darf, wo Grünanlagen, Straßen, Kitas, Spielplätze entstehen und wie hoch der Anteil an Sozialwohnungen sein muss. Mit diesen Plänen wurden auch die Verträge zwischen Stadt und Investoren veröffentlicht. Das war bislang nicht üblich. Dem Vernehmen nach ging dem ein hartes Ringen zwischen Politik und Verwaltung voraus. Für das Lindgens-Areal und die Deutz-Quartiere ist nun einsehbar, wofür und wann Vertragsstrafen fällig werden, etwa wenn Entwickler in Verzug geraten. Durch Bürgschaften müssen sie diese und weitere Pflichten absichern.

Zu wenig, zu spät? Jonas Höltig, Vorsitzender der ­Grünen in der Bezirksvertretung Mülheim, sagt, die Stadt sei zu zögerlich gewesen, hätte deutlicher drohen sollen. Und er beklagt unzureichende Informationen und feh­len­des ­Interesse am Rechtsrheinischen: »Jede Partei hätte Mülheim-Süd zu ihrem Thema machen können. Das ist aber nicht in der nötigen Konsequenz passiert.«

Baudezernent Markus Greitemann will keine Ver­säum­nisse erkennen. Seine Amtszeit endet in diesen ­Tagen. Er habe die Probleme »geerbt«, sagt er. »Man hätte den gesamten Mülheimer Süden gleich zu Beginn als Sanierungs­gebiet ausweisen müssen.« Damit hätte die Stadt stärkeren Einfluss auf die privaten Vorhaben nehmen können. Doch bei seinem Amtsantritt 2018 sei der Zeitpunkt dafür weit überschritten gewesen, so Greitemann. Was an Mitteln zur Verfügung stand, habe die ­Verwaltung eingesetzt. »Die Demonstrationen sind ­verständlich«, sagt er. Von ­außen sei aber nicht sichtbar, was er und seine Leute alles geleistet hätten.

Als es darum ging, ob die Stadt im Otto-und-Langen-Quartier auch das Gelände von NRW Urban, der landes­eigenen Entwicklungsgesellschaft kaufen soll, war die ­öffentliche Aufmerksamkeit hingegen groß. Trotz eindeutiger Mehrheit im Rat folgte Greitemann dem Auftrag, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, erst, als der Landtag eine rechtliche Hürde beseitigte, mit der Greitemann zuvor sein Zögern begründet hatte. »Wir sind dabei, das Gelände vom Land zu erwerben«, sagt er jetzt. Hält er das nun für eine gute Idee? Pause. »Es ist ein Auftrag des Rates — das ist meine Antwort.« 

Das Otto-und-Langen-Quartier hat längst Symbol­charakter. Jahre kämpften die Künstler von Raum 13, die vor dem versuchten Verkauf aus dem Otto-und-Langen-Quartier geklagt wurden, um ihre Rückkehr — letztlich erfolgreich, dank Vorkaufsrecht. Nun kämpfen sie gegen Vandalismus und weiteren Verfall der alten KHD-Verwaltung. Sie teilen sich die Räume mit dem Zwischendrin e.V., einem Verbund sozialer und kultureller Initiativen, die auch einen Vertrag für zehn Jahre Zwischennutzung erhal­ten haben. Eine Insel der Glückseligen in der rauen See des entfesselten Kapitalismus? Wohl eher ein Gerangel um einen der wenigen Freiräume für Soziokulturelles in der Stadt. Um die Wohnungsnot zu bekämpfen, spielt das Areal eine untergeordnete Rolle. Als Projektionsfläche für einen Gegenentwurf zu dem, was in Mülheim-Süd bislang passiert ist, erscheint es umso bedeutsamer. Und in Zukunft sollte gelten, genauer hinzuschauen, wie man mit Grund und Boden umgeht.

Tanz auf der Bauruine 

Christoph Gröner und das Cologneo I 

Sie kennen ihn: Christoph Gröner, begleitet von einem Kamerateam im Privatjet auf dem Weg zur damaligen Kölner OB Henriette Reker, als Gast in Talkshows, im ganzseitigen Interview im Kölner Stadt-Anzeiger, Baulöwe, Multimillionär, Macher. 2015 steigt er in Mülheim-Süd ein, baut Bürogebäude, erhält dazwischen Backsteinbauten mit Ateliers und das Gebäude 9, tanzt auf dem Sommerfest der Künstler und bietet einem Off-Theater Räume an. Es könnte eine Erfolgsgeschichte sein, passend zur Selbstinsze­nie­rung. Wären da nicht ein paar Störgefühle, die sich ­inzwischen schon bei einem Besuch vor Ort einstellen.

Baustraßen und Leerstand fallen ins Auge. Die Mieter in den Ateliers zeigen Briefe, in denen ständig neue Konto­daten für die Miet- und Nebenkostenzahlungen mitgeteilt werden. Zuletzt schrieb ein Zwangsverwalter, die Miete sei auf ein Treuhandkonto zu überweisen, die Urkunde des Amtsgerichts im Anhang. Im Grundbuch ist aktuell die Allianz als Gläubigerin einer Grundschuld in Höhe von ­20 Mio. Euro eingetragen. Vorher schon bitten Mitarbeiter aus der Baufinanzierungsabteilung, die Miete direkt an die Allianz zu überweisen. Daher liegt es nahe anzunehmen, dass sie das Projekt mit einem Kredit mit­finanziert hat, Zinsen oder Rückzahlungen nicht wie vereinbart erhält und nun gerichtlich gegen Gröners Unternehmen vorgeht. Die Allianz antwortet auf Anfrage mit »grundsätzlichen Maßstäben«. Eine Sprecherin schreibt: »Mit der Bestellung eines Zwangsverwalters wird gewähr­leistet, dass die Objektsicherung und der Werterhalt ­professionell erfolgen und die Interessen aller Beteiligten gewahrt bleiben.« 

Gröner selbst dementiert mehrfach in den vergangenen Monaten, er sei insolvent. Auf konkrete Fragen für die­sen Text antwortet sein Unternehmen nicht. Er ist längst nicht mehr Herr über das Baufeld, das er einst erworben hat. Unter Umständen, zu denen er sich nicht äußert, geriet der Projektentwickler Consus, in den mehrere von Gröners Vorhaben in ganz Deutschland eingebracht worden waren, 2020 in die Fänge der Adlergruppe.

Als Zweifel an den Praktiken der Adlergruppe auf­kamen und Leerverkäufer öffentlichkeitswirksam auf eine Pleite der Gruppe wetteten, geriet das Unternehmen ins Straucheln. Gröner trennte sich. Ihm blieb in Mülheim das, was heute unter Cologneo Campus firmiert. Mit seinem aktuellen Unternehmen CGRE AG, prominenten Gesichtern im Vorstand (Ex-Kanzleramtschef Ronald Pofalla, Ex-­Europaparlamentarier Günther Oettinger, beide CDU) und neuen Geldgebern — nach Medienberichten soll es sich um Hans Peter Haselsteiner handeln, den Gründer des österreichischen Baukonzerns Strabag — versucht Gröner derzeit ein Comeback. Ob das auch in Mülheim Süd sichtbar werden wird? Unklar. 

Den nördlichen Teil von Cologneo I, mit der sinn­bildlichen Bauruine eines Erdgeschosses im Rohbau ­an der Deutz-Mülheimer Straße, übernahm der Versicherungskonzern Swiss Life aus dem Consus-Debakel. ­Dieser war zuvor schon als Käufer des fertigen Projekts ­eingestiegen, das man nun selbst zu Ende bringen will. ­Büros in einem fertig sanierten Gebäude werden bereits zur Miete angeboten. Und ein Auftragnehmer für Neubauten wird gesucht: 500 Wohnungen und Gewerbe, ­Volumen 100 Mio. Euro, geplanter Baubeginn Ende 2026. Auch hier gibt es keine näheren Auskünfte auf ­Anfrage der Stadtrevue.
 

Tiefe Spuren 

In den Deutz-Quartieren könnte ­Norbert Ketterer bis zu 2.500 ­Wohnungen bauen

Wenn Norbert Ketterer »ein sehr freundlicher Mensch« genannt wird, schwingt auch dieses Urteil mit, hier aus der Finanzpresse zitiert: ein »aggressiver Investor in einer ohnehin nicht zimperlichen Branche«. Er hat sich in jedem Fall einen Namen gemacht, als Finanzier und Projektentwickler. Jetzt soll eines seiner Unternehmen mit Holz-Fertigteilen gar das Bauen revolutionieren, gut für die CO2-Bilanz und alle, die unter hohen Baukosten ächzen. Auch wenn er öffentlich kaum in Erscheinung tritt: In all diesen Rollen hat er tiefe Spuren im Mülheimer Süden hinterlassen. Ketterer kontrolliert das Unternehmen Gateway Real Estate AG. Gut fünf Prozent der Aktien sind im Streubesitz, der Rest gehört ihm und Familienmitgliedern. Mittels 19 durchnummerierten Tochtergesellschaften gehören ihm die Grundstücke des Projekts Deutz-Quartiere.  

Bis zu 2500 Wohnungen könnte Ketterer bauen. Der Rat hat im Juli 2025 einen Bebauungsplan aufgestellt. An den Abstimmungen mit der Stadt war er selbst beteiligt, persönlich im Büro des Baudezernenten im 15. Stock im Deutzer Stadthaus. Vielleicht war das notwendig, um Ver­trauen zu schaffen. 

Nicht-öffentlichen Informationen der Stadtverwaltung ist zu entnehmen, dass die Gateway lange Schwierigkeiten hatte, eine Bürgschaft über 15 Mio. Euro beizubringen, unter anderem für eine Beteiligung an der geplanten Stadtbahn und mögliche Vertragsstrafen für Verzögerungen. Inzwischen sei die Bürgschaft absehbar, heißt es. Es gibt offenbar einen Käufer für einen Teil des Areals und damit frisches Geld. 
Die Schweizer Immobilienfirma Empira (»Die Welle« am Raderthalgürtel) bestätigt auf Anfrage der Stadtrevue, nun »am Projekt Deutz Quartiere beteiligt« zu sein. Weitere konkrete Fragen zur Form der Beteiligung bleiben unbeantwortet.

Ketterer hatte der Deutz AG den Boden 2017 abgekauft, damals mit der Gerchgroup. 125 Mio. Euro wurden als Kaufpreis genannt. Konkurrent Christoph Gröner hatte das als überzogen kritisiert. Bis heute steht die Verkäuferin Deutz AG im Grundbuch, die wohl noch eine Abschlusszahlung in zweistelliger Millionenhöhe erwartet. 
Die Gerchgroup hatte Ketterer mit einem Geschäftspartner gegründet. Zusammen wollten sie auch das Laurenz-Carree unmittelbar am Dom bauen. Dazu kam es nicht. Die Gerchgroup ging 2023 pleite, mitgerissen vom Käufer des Projekts, einer Firma namens Corestate, die die dringend benötigte erste Kaufpreisrate nicht zahlen konnte. Ketterer hatte sich drei Jahre zuvor aus der Gerchgroup zurückgezogen und unter anderem die Deutz-Quartiere in seine Gateway übertragen.

Als Kapitalgeber hatte Ketterer zuvor andere Projekte mitfinanziert, zwischenzeitlich, in frühen Phasen mit hohem Risiko, was typischerweise mit hohen Zinsen bezahlt wird. Im Grundbuch der Cologneo-Grundstücke, die Gröner 2015 erworben hatte, findet sich von 2018 bis 2019 eine Grundschuld über knapp 25 Mio. Euro zugunsten der Helvetic Financial Services (HFS). Dieses Unternehmen hatte Ketterer 2017 an die schon erwähnte Corestate verkauft. Er blieb zunächst Präsident, erhielt Anteile und einen dreistelligen Millionenbetrag, bevor er sich 2021 — auch hier könnte man sagen: rechtzeitig — ganz zurückzog.
 

Im Winterschlaf 

Wem gehört Cologneo II — und was ist dort geplant?

Wem das Grundstück Cologneo II gehört, war zwischenzeitlich völlig unklar. Inzwischen gibt es ein Moratorium für die Firma, die im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist. Die Cologneo II GmbH, so teilt die Rechtsan­walts­kanzlei Görg im April 2024 mit, sei »in einen Winterschlaf versetzt« worden. Damit soll angeblich eine Insolvenz verhindert werden. Schuldner und Gläubiger haben sich demnach auf einen Plan zur Restrukturierung geeinigt. Die Konditionen oder auch nur die Namen der Beteiligten sucht man vergeblich. 

Das Grundstück ging wie Cologneo I an die Consus /Adlergruppe (siehe Christoph Gröner, S. 36) und sollte 2020 zusammen mit sechs weiteren an eine luxembur­gische Holding verkauft werden. Im Handelsregister findet sich die frühere Muttergesellschaft Ajos 1 Real Estate, ebenso die Holding und ihr damaliger Eigentümer. Es gibt Zweifel, ob dieser den vollen vereinbarten Kaufpreis jemals bezahlt hat. Später soll der Verkauf rückabgewickelt worden sein. Nachvollziehen lässt sich Folgendes: Für die Muttergesellschaft der Cologneo II wurde im ­April 2024 das ­Insolvenzverfahren eröffnet, in Bremen. Dorthin war der Sitz beider Unternehmen wenige Monate zuvor verlegt worden. Das Gericht bestellte einen Insolvenzverwalter für die Ajos 1 Real Estate, einen Restrukturierungsbeauftragten für die Tochter Cologneo II und billigte das erwähnte Morato­rium. Damit kann das Kölner Grundstück zunächst nicht im Insolvenzverfahren des Konzerns verwertet werden. Als Gesellschafterin fungiert eine Treuhand, auf deren Einrichtung sich Schuldner und Gläubiger angeblich geeinigt haben. Das sagt eine beteiligte Person, die anonym bleiben möchte. Die Intention beschreibt sie so: »Wir wollen nicht, dass wieder Geld in dubiosen Kanälen verschwin­det.« 2028 soll das Grundstück dann »an den Markt gebracht« werden. Ohne Hinweis auf die Gesellschafter, die ihre Anteile an die Treuhand übertragen haben, lässt sich die Glaubwürdigkeit nur schwer bewerten. Mit der Stadt gibt es Kontakt, die Planungen liegen aber ohnehin auf Eis. Der Person zufolge gehört die Consus zu den Gläubigern. Im Grundbuch wurden 2018 und 2021 Grundschulden über zusammen knapp 90 Mio. Euro eingetragen zugunsten der HFS / Corestate (siehe Norbert Ketterer, S. 37). 2023 wurden sie laut einem weiteren Eintrag an die Hansainvest abgetreten, ein Tochterunternehmen der Signal Iduna. 

Nach einem Bericht des Wirtschaftsnachrichtendiensts Bloomberg und anderen Medien hatte die HFS / Corestate die Hansainvest bei der Zusammenstellung eines Immobilienfonds beraten, bis sie das Mandat 2022 verlor und der Fonds wegen Zahlungsschwierigkeiten im Zusammenhang mit Projekten der Adlergruppe eingefroren wurde. Wie das Cologneo II davon betroffen ist und was die Hansainvest als mutmaßliche Gläubigerin für die Zukunft des Grundstücks plant? Die konkreten Fragen der Stadtrevue hierzu blieben unbeantwortet.

Viel Geduld

Das Lindgens-Areal gehört der wvm-Gruppe, sie wird in Köln repräsentiert von Erika Werres

Gründer, Inhaber und Namensgeber der wvm-Gruppe ist der Kölner und ehemalige Polizist Wolfgang von Moers. Ein erfolgreicher Unternehmer, schillernd und seiner Hei­matstadt verbunden: Von Moers hat sich finanziell für viele Vereine und Organisationen engagiert. Für Aufsehen sorgte, als seine Spenden an die AfD 2016 und 2017, insgesamt 38.000 Euro, öffentlich wurden. Er habe die Partei nur »im Rahmen meiner gesamtpolitischen Spenden­tätigkeit« unterstützt, schrieb er als Rechtfertigung an einen Sportverein, der ihn als Sponsor loswerden wollte. 

Die Kölner Zentrale der wvm-Gruppe liegt in einer Straße mit Kopfsteinpflaster nahe dem Volksgarten. Kein repräsentativer Bau, das freistehende Haus hat man zur Miete bezogen, was zur Eigenkapitalquote passt. Nach eigenen Angaben mehr als 30 Prozent, was in der Branche als solide gilt. Die Büros sind modern, aber schlicht. Demnächst öffnet hier ein Show Room, der Armaturen und Fliesen präsentiert. Denn die wvm-Gruppe will ihren Kunden die »gesamte customer journey« bieten. 

In Köln wird das Unternehmen, das auch eine Außenstelle in Berlin hat, von Geschäftsführerin Erika Werres repräsentiert. Sie betont, dass es um eine nachhaltige Ent­wicklung gehe und man ein verlässlicher Partner für die Stadt sei. Schon seit den 90er Jahren entwickelt die wvm-­Gruppe Quartiere in Köln, überwiegend Eigentumswohnungen. Werres verweist auf »Umzugsketten«, also darauf, dass durch neue Eigentumswohnungen Mietwohnungen frei würden; in der Fachwelt ist dieser Zusammenhang umstritten. Auf dem Lindgens-Areal, wo die wvm-Gruppe seit 2014 gut 400 Wohnungen plant, soll es nur rund 10 Pro­zent Sozialwohnungen geben. Das Kooperative Baulandmodell, das 30 Prozent vorsieht, kam damals nicht Anwen­dung — eine Ausnahme wegen der Kosten für Hochwasserschutz und die Beseitigung kontaminierten Bodens.

Immerhin: Die Wohnungen auf dem ersten Baufeld sollen Anfang 2029 fertig sein, sie werden als Eigentumswohnungen verkauft. Für die Kita und ein Bürogebäude liegen Bauanträge vor. Die Bedingungen für ein lebendiges Quartier sind gut. Zum Areal gehören der ehemalige Lokschuppen, vormals als gehobenes Restaurant bekannt, sowie Gewerbebetriebe, darunter ein Grillfachhandel, der Events veranstaltet. Auch einen großen Platz soll es nach Planungen der wvm-Gruppe geben. 

Wie viele Investoren sieht auch Werres steigende Baukosten und Standards für Nachhaltigkeit als Herausforderung, aber auch die Bürokratie. Pressemitteilungen der wvm-Gruppe zum Lindgens-Areal kommen nicht ohne Verwaltungskritik aus. Elf Jahre habe es gedauert, bis der Bauantrag genehmigt wurde, so Werres. Die ursprüngliche Planung der wvm-Gruppe sah einen siebenstöckigen Bau vor. Später sprach sich die Ständige Jury, die für Mülheim-­Süd architektonische Einschätzungen gibt, für einen 65-Meter-Turm als »Hochpunkt« aus. Die Abstimmung darüber habe den Prozess verlängert, sagt Werres. 
 

»Wir bauen tatsächlich« 

Die Kölner Wohnungsgenossenschaft (KWG) mit dem Vorsitzenden Christoph Moossen hat das Windmühlenquartier der Adlergruppe abgekauft

Vielleicht kommt es in der Baubranche nicht immer darauf an, wie man auftritt. Der Vorsitzende einer kleinen Wohnungsgenossenschaft fährt keinen Sportwagen und spricht nicht im Fernsehen über den Zustand des Landes. Aber wenn er wollte, könnte er dem wirtschaftlich unter Druck geratenen Gegenüber jederzeit klar machen, dass man als solide wirtschaftendes, mehr als einhundert Jahre altes Unternehmen, mit einer »Bonität wie die Schweiz« und einer Eigenkapitalquote, von der das Gegenüber nur träumen kann, sicher nicht bereit ist, das angebotene Grundstück zum geforderten Preis zu kaufen.

Möglicherweise war das aber auch gar nicht nötig, als Christoph Moossen für die Kölner Wohnungsgenossenschaft (KWG) mit Vertretern der Adlergruppe über das Windmühlenquartier, früher Cologneo III, verhandelt hat. Er lässt durchblicken, dass man sich deutlich unterhalb dessen einig wurde, was die Verkäufer haben wollten. Moossen verweist auf die Situation im Immobilienmarkt, die sich seit dem Anstieg der Zinsen deutlich ­verändert hat. Seiner Genossenschaft kommt das gelegen. Sie hält ihre Bestände langfristig. Die meisten Gebäude in ihrem Besitz sind abbezahlt. Kredite für Neubauten zu bekommen, sollte ihnen in diesem Umfeld leichter fallen als anderen. Risikokapitalgeber? Braucht die KWG nicht. Moossens Fokus: »Wir beantragen Bau­genehmigungen und bauen auch tatsächlich«, sagt er beim Gespräch in seinem Büro. Das liegt lichtdurchflutet im ersten Stock eines weißen Neubaus in Mauenheim, mitten in einer klassischen Genossenschaftssiedlung, zwischen grünen Wiesen, Blumenbeeten und Bäumen. Mit dem luftigen Eingangsbereich, den seine Vorgänger geplant haben, kann er wenig anfangen, sagt er beim Gang durch den Bau. Lieber würde er zusätzliche Büros einrichten für die neuen Mitarbeiter. Von 23 auf 28 sind sie gewachsen. 

Dass Genossenschaften neu bauen, war eher selten, von einzelnen Ausnahmen abgesehen. Sie haben Bestände gepflegt und saniert, zum Teil an gleicher Stelle durch Neubauten ersetzt. Dabei hatte die Politik den Genossenschaften immer wieder eine wichtige Rolle zugeschrieben bei der Schaffung von bezahlbaren Wohnungen. 

Moossen steht für eine neue Generation von Vorständen, die diese Erwartungen vielleicht eher erfüllen. Es fällt leicht, sich das vorzustellen. »Große familiengerechte Wohnungen fehlen, und das ist aus unserer Sicht unerträglich«, sagt Moossen. 300 neue Wohnungen im Mülheimer Süden sollen dagegen helfen, »ein Meilenstein« für die KWG. Er freut sich über die Aufmerksamkeit, die ihr Kauf bekommen hat.

Mülheim Süd — Chronik des Stillstands

1990er Jahre Klöckner-Humboldt-Deutz (KHD) steckt in der Krise und verkauft über mehrere Jahre seine Grundstücke im heutigen Planungs­gebiet Mülheim-Süd.
1997 Endgültige Schließung des KHD-Standorts an der Deutz-­Mülheimer Straße.
14. Dezember 2006 Der Rat be­auf­tragt die Stadtverwaltung, eine Regelung zu entwickeln, um Inves­toren bei Neubauprojekten auf 30 Prozent Sozialwoh­nun­­gen zu verpflichten; 2014, acht Jahre später liegt das »Kooperative Baulandmodell« ­vor und wird beschlossen.
5. Mai 2009 Der Rat beschließt das »Rechtsrheinische Entwick­lungs­konzept Nord«, zu dem auch der Mülheimer Süden zählt. Dort sollen nach der industriellen Nutzung Woh­nungen und moder­­ne Arbeitsplätze ­entstehen; bedeu­­tende Industriegebäude will man erhalten.
2011 Die Künstlerinitiative »Raum 13« gründet auf dem Otto-und-Langen-Quartier das »Zentralwerk der Schönen Künste« und organisiert Veranstaltungen.
13. September 2013 Werkstattverfahren »Mülheimer Süden inklusive Hafen« mit Grundstückseigentümern, Politik, Mül­hei­­mer Bürgern. 
Dezember 2014 Beschluss des Bebauungsplans »Euroforum Nord« (Projektname »Cologneo I«).
4. April 2017 Das Kooperative Baulandmodell von 2014 wird verschärft. Eine Prüfung der »Angemessenheit« wird nun gestrichen. Man geht davon aus, dass 30 Prozent Sozialwohnungen bei Neubauprojekten ab 20 Wohneinheiten immer angemessen sind
3. Mai 2017 Die Deutz AG verkauft das Grundstück, das heute »Deutz-Quartiere« genannt wird, für 125 Mio. Euro an den Immobilienentwickler Gerchgroup. 
31. März 2020 Die Vorkaufsrechtssatzung für das Otto-und-Langen-Quartier wird beschlossen. Sollten die Eigentümer Grundstücke verkaufen wollen, kann die Stadt eingreifen und sie selbst erwerben.
2020 Die Gerchgroup überträgt das Projekt Deutz-Quartiere samt den Grundstücken an die Gateway Real Estate AG; siehe auch 3. Mai 2017.
4. Februar 2021 Der Rat spricht sich dafür aus, das Otto-und-Langen-Quartier zum »gemeinwohl­orien­tierten gemischten, urbanen Quartier mit einem Nutzungsmix aus Kultur, Gewerbe und Wohnen« zu entwickeln.
29. April 2021 Gottfried Eggerbauer, Eigentümer des ehemaligen KHD-Verwaltungsgebäudes auf dem Otto-und-Langen-Quartier, lässt die Künstlerinitiative Raum 13 räumen; Kaufverhandlungen zwischen der Stadt und Eggerbauer waren zuvor gescheitert.
23. August 2021 Der Rat nutzt das Vorkaufsrecht, damit die Stadt das ehemalige KHD-Verwaltungsgebäude im Otto-und-Langen-Quartier für rund 21 Mio. Euro kaufen kann. Eigentümer der Teilgrundstücke sind nun Stadt Köln, Land NRW und die Gateway Real Estate.
September 2022 Swiss Life übernimmt den nördlichen Teil von Cologneo I. Der Versicherungskonzern war 2018 als Käufer des fertigen Projekts eingestiegen. Nun entwickelt er selbst. Neue Verträge mit der Stadt werden notwendig.
16. Mai 2023 Der Rat beschließt Besondere Vorkaufsrechte für Cologneo I und II, Deutz-Quartiere und Lindgens-Areal. 
20. Juni 2024 Der Stadtent­wick­lungs­­ausschuss stimmt dafür, dass die Grundstücksteile des Otto-und-­Langen-Quartiers, die im Besitz des Landes sind, höchstbietend verkauft werden; ein Direkterwerb durch die Stadt Köln sei nicht möglich, heißt es.
27. September 2024 Der Aktivist Kalle Gerigk organisiert auf dem Gebiet Cologneo I die satirische Aktion »Baugruben zu Baggerseen«.
Anfang 2025 »Zwischendrin e.V.« gründet sich als Dachorganisation des Initiativkreises Otto-Langen-Quartier; wie Raum 13 möchte man in das ehemalige KHD-Verwaltungs­gebäude ziehen.
13. Februar 2025 Der Rat beschließt nach elf Jahren den Be­­bau­­ungsplan für das Lindgens-Areal.
4. April 2025 Der Aktivist Boris ­Sieverts benennt die Deutz-Mülheimer Straße in »Straße der Spekulanten« um.
23. April 2025 Eine Mauer und ein Gebäude des Otto-und-Langen-Quartiers drohen auf den Auenweg zu stürzen, die Straße muss bis 11. Juli 2025 gesperrt werden.
3. Juli 2025 Der Rat fasst den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan der Deutz-Quartiere. 
19. September 2025 NRW Urban teilt mit, das Bieterverfahren zum Otto-und-Langen-Quartier sei gescheitert. Es gab nur einen Interessenten.
19. März 2026 Der Rat be­schließt den »Bau-Turbo«, um Bauanträge schnel­ler zu genehmigen. »Ein wichtiger Baustein für bezahlbares Wohnen in Köln«, so OB Torsten Burmester. Kritiker sehen den Einfluss der Politik zurückgedrängt.
17. April 2026 Demo gegen »Stillstand, Spekulation und verfehl­te Wohnungspolitik« entlang der »Straße der Spekulanten«